Oportunidade de Investimento
Residencial
Oásis
Torre única de altíssimo padrão em Santos/SP — o metro quadrado mais valorizado do Estado de São Paulo. 27 unidades exclusivas com TIR projetada de 23,93% ao ano.
VGV Total
TIR Anual
Margem Bruta
Payback
Por que investir
Tese de Investimento
Quatro pilares fundamentais que sustentam a atratividade deste empreendimento para investidores qualificados.
Localização Privilegiada
Esquina da Av. Gov. Pedro de Toledo com Rua da Paz — Vila Rica, o endereço mais nobre de Santos. M² médio de R$ 9.601 no Boqueirão com valorização de 10-12% ao ano.
Produto Escasso
Torre única com apenas 1 apartamento por andar. Apenas 27 unidades no total. A escassez de terrenos na Vila Rica torna este tipo de empreendimento cada vez mais raro.
Retorno Atrativo
TIR anual de 23,93% com VPL de R$ 9 milhões (taxa de desconto de 12% a.a.). Margem bruta de 25,9% no cenário base, podendo chegar a 40,8% no cenário conservador.
Risco Mitigado
Terreno adquirido via permuta física (custo zero de aquisição). Demanda comprovada por imóveis de alto padrão em Santos. Mercado aquecido com valorização consistente.
Contexto de Mercado
Santos: o m² mais caro de São Paulo
Santos registra o metro quadrado médio mais caro do Estado de São Paulo (R$ 8.103 em março de 2026), com valorização consistente de 10% a 12% ao ano. O mercado de alto padrão na cidade apresenta demanda aquecida e baixa oferta de novos empreendimentos de torre única.
O bairro Vila Rica (Boqueirão) concentra os imóveis mais exclusivos, com m² médio de R$ 9.601. Apartamentos de 3 quartos na região são comercializados acima de R$ 2,1 milhões, e unidades de 4 quartos ultrapassam R$ 3,3 milhões — validando o posicionamento premium do projeto.
m² Santos
m² Boqueirão
Valorização/ano
O Produto
Diferenciais Competitivos
Estrutura do Deal
Números da Operação
Aquisição do Terreno
5 apartamentos tipo para o proprietário do terreno (R$ 21,6 Mi equivalente). Custo financeiro do terreno: R$ 0.
Investimento Necessário
Custo total de construção (R$ 7.500/m²). Exposição máxima de caixa: R$ 40,2 Mi no 5º semestre.
Retorno Projetado
TIR Anual
Índice de Lucratividade
Cronograma Projetado
Pré-obra
Projetos, aprovações e licenças. Investimento: R$ 3,75 Mi
Lançamento
Início das vendas e fundações. Receita: R$ 6,1 Mi
Construção
Execução da obra. Pico de investimento com receitas parciais de vendas
Finalização
Acabamentos e habite-se. Receita acumulada: R$ 30,4 Mi
Entrega das Chaves
Recebimento de 70% do valor das vendas. Receita: R$ 47,2 Mi
Pós-entrega
Recebimentos finais. Lucro total: R$ 26,28 Mi
Gestão de Riscos
Riscos e Mitigações
Velocidade de vendas abaixo do esperado
Produto escasso em localização premium com demanda comprovada. Possibilidade de ajuste de tabela sem comprometer margem.
Aumento de custos de construção
Margem de segurança de 3% (R$ 2,25 Mi) para imprevistos. Cenário base já considera custo de R$ 7.500/m² (acima do CUB).
Mudanças regulatórias
Projeto em conformidade com legislação vigente. Terreno de esquina com flexibilidade de aproveitamento.
Cenário macroeconômico adverso
Público-alvo de alta renda é menos sensível a ciclos econômicos. Santos mantém valorização mesmo em cenários adversos.
Estudo Comparativo
Resumo Executivo
Comparativo de investimento: Imóvel (saldo a 120% CDI) vs 100% CDI vs Poupança.
Capital: R$ 3.000.000 | Prazo: 48 meses (4 anos)
Imóvel
Cota R$ 3M (entrada 20%, saldo a 120% CDI)
100% CDI
R$ 3M aplicados integralmente em renda fixa
Poupança
R$ 3M aplicados na caderneta de poupança
Imóvel vs 100% CDI — Comparação Direta
Lucro a mais
Vantagem sobre CDI
TIR a mais
Rent. Período a mais
O investimento imobiliário gera R$ 1.020.197 a mais de lucro que o 100% CDI — uma vantagem de 55,5% sobre o rendimento financeiro mais tradicional do mercado.
De Onde Vem o Ganho do Imóvel
Premissas: Poupança 0,50% a.m. | CDI 1,00% a.m. | Saldo parcelado do imóvel a 120% CDI (1,20% a.m.). Sem IR, custos de transação ou correção monetária. Valor de venda projetado em R$ 5.280.000.
Participe deste
empreendimento
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Grupo Viguer — Gestão Patrimonial | Este material é de caráter informativo e não constitui oferta de valores mobiliários. Os dados apresentados são projeções baseadas em premissas de mercado e podem sofrer alterações.